[color=#FFFF00][size=150][b]1. Popis nemovitosti[/b][/size][/color]
Při prodeji nemovitosti se stává, že smlouva špatně označuje, co se vlastně prodává. Nestačí napsat jen poštovní adresu prodávané nemovitosti, ale její přesné označení podle údajů v katastru nemovitostí (viz Výpis z katastru). Výpis z něj stojí 100 korun přímo na katastru nebo 50 korun na pobočkách Czech point.
Smlouva by neměla zapomenout také na prodej pozemků, na kterých dům stojí, včetně přístupových cest.
[color=#FFFF00][size=150][b]2. Nejasné vlastnictví[/b]
[/size][/color]
Ne každá nemovitost má jen jednoho majitele. Třeba s prodejem bytu ve společném majetku manželů, musí souhlasit oba. U nemovitostí, které vlastní několik lidí v podílovém vlastnictví, pak musí s prodejem souhlasit všichni. Prodejce se tedy kupci musí prokázat plnou mocí od všech vlastníků. Nebo smlouvu musí všichni vlastníci podepsat. Jinak novému majiteli hrozí, že přijde o peníze a zůstane bez přístřeší.
[color=#FFFF00][size=150][b]3. Zadlužení nemovitosti[/b][/size][/color]
Dnes už je celkem běžné, že na nemovitosti vázne zástavní právo banky. V takovém případě je při prodeji nutné jednat o jejím odstranění nejen s prodejcem, ale také s bankou nebo s jinou osobou, která má nemovitost v zástavě. Přesný postup, jak zástavu při prodeji odstranit, musí ošetřit smlouva o prodeji nemovitosti.
[color=#FFFF00][size=150][b]4. Zatajená břemena
[/b][/size][/color]
Na výpisu z katastru nemovitostí si ověřte, zda prodej nemovitosti není spojen s určitými podmínkami. Patří mezi ně například povinnost umožnit sousedům používat příjezdovou cestu, ale také povinnost nabídnout nemovitost při prodeji přednostně třeba rodinným příslušníkům původního majitele. Pokud ke zrušení věcného břemene nedojde před uzavřením kupní smlouvy, budete muset s ním spojené povinnosti respektovat.
[color=#FFFF00][size=150][b]5. Exekuce či zástava
[/b][/size][/color]
Pokud ve výpisu z katastru objeví kupující velké písmeno P, znamená to, že Katastrální úřad obdržel návrh zápisu na vklad, který upravuje stav nemovitosti. To může znamenat i skutečnost, že se mění majitel nemovitosti nebo na nemovitost někdo uvalil exekuci či zástavu. V takové situaci si kupující musí ověřit, co se s vyhlédnutou nemovitostí děje, upravit kupní smlouvu nebo od koupě odstoupit.
[color=#FFFF00][size=150][b]6. Špatný stav bytu
[/b][/size][/color]
Při koupi novostavby i starší nemovitosti je stejně důležité zkontrolovat, v jakém stavu byt nebo dům je. Nestačí jen, že hezky vypadá a má velké pokoje. Pokud je v koupelně plíseň, kohoutky kapou a do kotelny vás majitel nezavedl, může to znamenat, že vás kromě koupě nemovitosti čeká rozsáhlá rekonstrukce. Jistotou je návštěva nemovitosti s architektem nebo zkušeným nezávislým stavitelem. Přemýšlejte, jak se může za několik let změnit okolí.
[color=#FFFF00][size=150][b]7. Zapomenuté daně[/b][/size][/color]
Peníze získané prodejem nemovitosti daní stát hned dvakrát. Prodejce musí příjem z prodeje započítat do svého daňového přiznání a zaplatit daň z příjmů. Kromě toho musí prodávající zároveň zaplatit tříprocentní daň z převodu nemovitosti. Její výše daně se vypočítává z prodejní ceny nebo z ceny, kterou určí soudní znalec. Používá se ta, která je vyšší. Daň ze zisku nemusí platit ten, kdo v prodávané nemovitosti prokazatelně alespoň dva roky bydlel, případně ji vlastnil nejméně pět let.
[color=#FFFF00][size=150][b]8. Smluvní pokuty[/b][/size][/color]
Sankce začleněné do kupní smlouvy slouží k ochraně obou stran před nefér chováním. Mohou ošetřovat například situaci, kdy prodávající nezaplatí daň z převodu nemovitosti. Protože smlouvu o koupi nemovitosti většinou připravuje realitní kancelář nebo právník prodejce, měl by si kupec dát pozor, aby sankcím nečelil pouze on. Sankce by měly být sjednány na obou stranách. Prodávající by například měl nést odpovědnost za zatajená věcná břemena.
[color=#FFFF00][b][size=150]9. Zápis na katastr
[/size][/b][/color]
Při koupi nemovitosti je důležitý čas mezi podpisem smlouvy a zápisem nového majitele do katastru.. V ideálním případě by měl návrh na vklad do katastru následovat hned po podpisu kupní smlouvy, aby původní vlastník nemohl prodat nemovitosti více lidem najednou. Podle zákona bude totiž novým majitelem ten, kdo podá návrh na vklad jako první.
[color=#FFFF00][size=150][b]10. Hotovostní platba[/b][/size][/color]
Placení nemovitosti by mělo probíhat vždy bezhotovostně - tedy převodem z účtu na účet. Ideální je uložit peníze u notáře či advokáta. Ten poukáže část kupní ceny, když je smlouva podepsána. Další část pošle poté, co je kupující zapsán do katastru jako vlastník. Tato služba stojí sedm až deset tisíc korun.
[color=#FFFF00][size=150][b]11. Neoficiální cena[/b][/size][/color]
Prodej nemovitosti za jinou cenu, než je v prodejní smlouvě, je nezákonné a pro nového majitele nevýhodné. Při dalším prodeji totiž bude muset zdanit rozdíl mezi cenou, kterou zaplatil a za kterou nyní nemovitost prodává.
(Zdroj: Hospodářské noviny, autoři: OtakarSchön, Jana Jandová)
